(1기 신도시 재건축) 재건축 선도지구 물량, 일정, 평가 기준 알아보기!

 

1기 신도시 재건축 선도지구

 

 

안녕하세요.

 

오늘은 최근 핫해진 1기 신도시 재건축 이슈에 대해서 알아보려고 합니다.

 

- 1기 신도시 '재건축 선도지구'

1기 신도시는 1980년대 후반 노태우 대통령 정권에서 진행되었던 주택 200만 호 건설로 인해 수도권에 5개의 신도시가 생기게 되었습니다.  

 

당시 서울의 부동산 투기와 주택 가격 상승 등의 문제가 여전히 있었고 수도권으로 기능을 분산하기 위한 목적으로 생겼습니다. 

 

 1기 신도시는 분당, 일산, 중동, 평촌, 산본 신도시로 총 5개 도시 내 계획도시로 건설되었으며, 현재 기준으로 대부분의 아파트가 준공 30년 차를 넘게 되었습니다.

 

작년 말 특별법에 따라서 재건축 정비 사업이 추진이 되는데 이 사업을 '재건축 선도지구'라 하여 전체 정비 대상의 10~15% 수준의 주택을 선정하게 되는데 그 기준이 오늘 발표되었습니다.

 

1. 선도 지구 목표 물량

 

목표 단지는 각 신도시별로 상이하며 아래와 같습니다.

 

분당: 8,000 가구

일산: 6,000 가구

평촌, 산본, 중동: 각 4,000 가구

총 26,000 가구 목표

 

여기에 각 지자체 별로 일부를 추가로 선정할 수 있기 때문에 최대 39,000 가구가 선도지구의 대상이 될 예정입니다.

 

 

2. 목표 일정

 

이번 발표에서는 2027년 착공, 2030년 입주를 목표로 진행한다고 발표하였으며 안전진단 면제, 용적률 완화 등을 통해서 사업성을 높여 빠르게 진행하는 것이 목표라고 합니다.

 

 

3. 선도 지구 선정 평가 기준

 

국토교통부의 자료에 따르면 정량적인 평가 기준은 다음과 같습니다.

 

1) 주민동의 여부 (60점)

- 최소 50% (10점)에서 최대 95% 

 

2) 정주환경 개선의 시급성 (10점)

- 세대당 주차대수가 낮을수록 고점

- 소방활동이 불편할수록 고점

 

3) 도시기능 활성화 필요성 (10점)

- 공원, 녹지, 학교 등 기반시설 확보 시 가점

- 이주대책 지원 시 가점

 

4) 정비사업 추진의 파급 효과 (20점)

- 4개 단지 이상 참여 시 10점

- 3,000 세대 이상 참여 시 10점

 

5) 사업 실현 가능성 (+5점)

 

출처: 국토교통부

 

4. 장점

 

이번 사업의 장점은 특별법으로 인해서 단축된 절차에 있다고 합니다.

 

재건축 사업은 계획 수립 단계부터 사전 절차를 거쳐서 사업 시행 인가 프로세스까지만 가더라도 대략 10년을 본다고 합니다.

 

계획 수립 > 안전진단 > 정비 구역 지정 > 추진위 승인 > 조합 설립 인가 > 시공사 선정 > 사업 시행 인가

> 자산 평가 > 조합원 분양 > 관리 처분 계획 인가 > 이주 > 착공

 

사업 시행 인가가 난 후에도 실제 입주까지는 많은 절차가 남아있어 사실상 아주 오랜 기간이 필요합니다.

 

하지만 이번 정비사업에 선정된다면 사전 절차의 많은 부분이 단축되어 2030년 입주를 목표로 진행할 수 있다고 발표하였습니다.

 

5. 주의점

 

단점으로는 현재 건축 업계에서 지속적으로 이슈가 되고 있는 급등한 공사비가 대표적이겠습니다.

 

실제로 많은 재건축 사업을 진행하는 아파트에서 상승한 공사비로 인해 조합원과 건설사의 대립이 발생한 경우를 볼 수 있었습니다. 

 

또한 도시별로 최대 4,000 세대가 한번에 움직이다 보니 이에 따른 이주 대책이 확실히 필요한 점입니다.

 

---

이번 포스팅에서는 최근 발표된 1기 신도시 재건축 선도지구 발표에 대해서 알아보았습니다.

 

선정부터 시작해서 앞으로 많은 단계가 남았는데 현실적으로 2030년 입주를 목표가 가능한 목표인지 개인적으로 생각해 보게 됩니다.

 

특히 부동산 PF 대출 관련해서 올해 초부터 이슈가 지속되고 있는 점과 공사비, 자재비 등의 폭등으로 인해 그에 따른 분양가를 감당가능한 수준인지 걱정이 되고 또한 1기 신도시의 연령대가 비교적 높다 보니 조합원과 비조합원의 갈등 또한 개인적으로는 걱정이 됩니다.

 

앞으로 선정과 프로세스 진행에 관련해서 추가로 포스팅하도록 하겠습니다.

 

이상입니다.

 

감사합니다.