(내 집은 어디에...) 주택담보대출 이해하기

ⓒ 2024. wony All rights reserved.

 

주택담보대출이란주택을 담보로 제공하여 대출을 받는 금융 상품입니다.

주택을 구입하거나, 기존 담보대출을 대환 하거나, 전세자금을 마련하는 등 활용할 수 있습니다.

 

종류 알아보기

대출의 종류는 크게 금융기관과 한국주택금융공사(주금공)에서 취급하는 것으로 나눌 수 있습니다.

• 금융기관
  시중은행, 저축은행, 보험사 등 다양한 기관에서 취급하는 대출입니다.
  금리, 한도, 조건 등이 기관마다 다르니 비교해 보고 가장 유리한 조건으로 진행하는 것이 좋습니다.
• 주택금융공사
  주로 정부의 지원을 받아 금리가 상대적으로 낮고 대출한도가 높은 대출 종류가 있고
  대표적으로 디딤돌대출, 보금자리론, 전세자금대출 등이 있습니다.
  
  2023년에는 DSR 같은 조건을 완화한 특례 보금자리론을 운영하였고,
  24년 1월 말까지 진행하는 것으로 알고 있습니다.
  
  
  

한도 알아보기

1. 주택담보인정비율 (LTV, Loan to Value Ratio) 
   LTV는 주택 감정가액의 일정 비율 이내에서 대출을 진행하도록 하여 리스크를 관리하는 제도입니다.
   쉽게 말하자면 담보가 되는 부동산의 시세를 평가하여 그에 대한 비율 내에서 대출을 승인받을 수 있습니다.
   
   LTV는 지역, 주택 수, 부동산 가격 등에 따라 인정되는 비율이 상이합니다.
   투기과열지구, 조정지역, 규제지역 등으로 나누어져 있지만,
   24년 현재 일부분의 지역을 제외하고는 70%로 생각하시면 될 것 같습니다.
   
   이것에 대해서는 다음 글에서 더 자세히 다루도록 하겠습니다.
   
   
2. 총부채상환비율 (DTI, Debt to Income Ratio)
   DTI는 대출자의 연간 소득 대비 연간 원리금 상환액의 비율을 의미합니다.
   쉽게 말해, DTI가 50%라면 총 연간 소득에서 원리금으로 상환하는 금액의 비율이 50%라는 의미입니다.
   
   이는 대출자의 소득, 부채 규모, 신용 등급에 의해서 달라질 수 있고,
   <DTI = 연간 원리금 상환액 / 연간 소득>
   으로 계산할 수 있습니다.
   
   또한 지역에 따라 달라질 수 있으니 대출 신청 전 지역 규정에 대해서 알아볼 필요가 있습니다.
   
   
3. 총부채원리금상환비율 (DSR, Debt Service Ratio)
   대출자의 연간 소득 대비 연간 원리금 상환액과 기타 금융 부채의 이자 상환액 합의 비율을 의미합니다.
   쉽게, 총 금융 부채의 이자 상환액이 연간 소득 대비 몇 퍼센트 인지가 중요합니다.
   
   경험상 대출을 실행할 때 DSR이 한도를 정하는데 가장 중요한 역할을 하게 되며,
   대부분 40%를 기준으로 대출 심사를 진행하게 됩니다.
   
   예를 들어 연봉이 4000만 원인 직장인의 경우,
   DSR 40%를 적용하면 연간 1600만 원을 원리금으로 상환할 수 있고
   이에 맞게 대출 한도가 정해지게 됩니다.
   
   DSR의 경우 신용 대출, 주택담보대출 등 종류에 따라서 산정하는 연수가 달라지고 계산법이 달라지므로
   가장 우선 계산해봐야 할 지표입니다.
   
   DSR 계산기를 검색하면 다양한 사이트에서 계산이 가능하니 대략적인 대출한도를 계산해 볼 수 있습니다.
   이것 또한 추후에 다음 포스팅을 통해 자세히 설명드리겠습니다.

사진: Unsplash 의 Kostiantyn Li

 

대출 준비 과정

1. 상품 비교
   상품의 종류가 다양하기 때문에 금융기관 혹은 주금공에서 취급하는 상품을 잘 비교해 보고 나에게 어떤 상품이 더
   적합한지 선택합니다.
   
   
2. 자격 확인
   나의 LSV, DTI, 소득 심사 등 내가 원하는 곳의 등기를 할 수 있는 자격이 되는지 기관별로 확인합니다.
   
   
3. 상담 및 신청
   최근에는 온라인으로 대출을 진행하는 것이 잘 되어 있지만 직원과 대면 상담을 받아보는 것을 추천합니다.
   주금공의 경우는 전화연결이 힘들 수 있지만 경험상 화~목요일이 상대적으로 상담이 쉬운 것 같습니다.
   
   
4. 심사 및 승인
   어떤 취급 기관이든 대출 심사를 거쳐 최종 한도 및 금리가 나오게 됩니다.
   
   경험상 시중 은행의 경우 직원의 재량에 따라 심사 일정이 빨라질 수 있지만,
   주금공의 경우 나라의 지원을 받다 보니 상대적으로 심사 일정이 지연되는 경우도 있었습니다.
   
   Tip) 대면 상담을 받을 때 상담자 분과 연결할 수 있는 회선이나 연락처를 받아놓는 것이 진행하기 좋습니다.
   
   
5. 실행
   대부분 잔금날을 기준으로 대출이 실행되게 됩니다.
   대환대출의 경우 대출금을 입금해 주는 경우도 있겠지만, 대개 법무사를 통하여 대출금이 집행됩니다.
   
   부동산 등기를 예로 들자면,
   대출기관 → 법무사 →  매도자 순으로  대출이 진행되게 됩니다.
   
   
   

마무리

이번 포스팅에서는 특히 내 집 마련을 위한 주택담보대출에 대해서 간단하게 알아보았습니다.

더 자세한 정보는 같이 공부하여 추가로 포스팅하도록 하겠습니다.

 

감사합니다.

 

사진: Unsplash 의 Scott Graham